El mercado hipotecario del Reino Unido se ha endurecido debido a que la confianza en la economía se ha debilitado en las últimas semanas. Los prestamistas retiraron más de 1.600 productos de préstamo hipotecario después de que el (entonces) canciller Kwasi Kwarteng presentara un minipresupuesto de septiembre que hiciera caer en picada la economía del Reino Unido.
Las tasas de los productos hipotecarios que aún están disponibles han aumentado a niveles récord: las tasas fijas promedio a dos y cinco años ahora han superado el 6% por primera vez desde 2008 y 2010, respectivamente.
El Banco de Inglaterra ha intervenido para intentar calmar la situación. Pero esta ayuda actualmente tiene como fecha de finalización el viernes 14 de octubre, después de lo cual no está claro qué sucederá en los mercados financieros que influyen en las tasas hipotecarias de las personas.
Este es un tema crucial para mucha gente: el 28% de todas las viviendas son propiedad de un préstamo, y los pagos de la hipoteca consumen alrededor de una sexta parte de los ingresos del hogar, en promedio.
Observar cómo se ha desarrollado el mercado a lo largo del tiempo puede ayudar a explicar cómo llegamos aquí y hacia dónde nos dirigimos, que básicamente se dirige hacia un período de altas tasas de interés, bajas aprobaciones de préstamos y estancamiento de los precios de la vivienda.
Todos los mercados financieros están impulsados por la información, la confianza y el efectivo. Los inversores absorben nueva información que alimenta la confianza o genera incertidumbre, y luego eligen cómo invertir el dinero. A medida que la economía se tambalea, la confianza se erosiona y las tasas de interés que los bancos deben pagar para acceder a la financiación en los mercados financieros, que influyen en las tasas hipotecarias para los prestatarios, se vuelven impredecibles.
A los bancos no les gusta esa incertidumbre y no les gusta que las personas no paguen sus préstamos. El aumento de las tasas de interés y la incertidumbre aumentan su riesgo, reducen el volumen de ventas de hipotecas y presionan a la baja sus ganancias.
Cómo piensan los bancos sobre el riesgo
Una vez que comprenda esto, será mucho más fácil predecir el comportamiento de los bancos en el mercado hipotecario. Tomemos como ejemplo el período anterior a la crisis financiera mundial de 2008. A principios de la década de 1990, se relajaron los controles sobre los préstamos hipotecarios, de modo que, a principios de la década de 2000, la innovación en productos hipotecarios era una tendencia firme.
Esto llevó a que se ofrecieran hipotecas por el 125 % del valor de una propiedad, ya que los bancos prestaran a las personas cuatro veces su salario anual (o más) para comprar una casa y permitieran a los prestatarios autónomos “autocertificar” sus ingresos.
Los riesgos eran bajos en ese momento por dos razones. Primero, a medida que los criterios hipotecarios se volvieron más liberales, trajo más dinero al mercado. Este dinero adicional perseguía la misma oferta de casas, lo que aumentó los precios de las casas. En este entorno, incluso si la gente incumpliera, los bancos podrían vender fácilmente las casas embargadas y, por lo tanto, los riesgos de incumplimiento eran menos preocupantes.
En segundo lugar, los bancos comenzaron a descargar sus hipotecas en los mercados financieros en ese momento, pasando el riesgo de impago a los inversores. Esto liberó más dinero para que lo prestaran como hipotecas.
La tasa base del Banco de Inglaterra también cayó durante este período desde un máximo de 7,5% en junio de 1998 a un mínimo de 3,5% en julio de 2003. La gente deseaba una vivienda, los productos hipotecarios eran muchos y variados, y los precios de la vivienda estaban subiendo: condiciones perfectas para un mercado inmobiliario en auge. Hasta que, por supuesto, llegó la crisis financiera mundial en 2008.
Las autoridades reaccionaron a la crisis financiera reafirmando las normas hipotecarias y volviendo a lo básico. Esto significó aumentar el capital, o la protección, que los bancos tenían que mantener contra las hipotecas que tenían en sus libros y fortalecer las reglas sobre los productos hipotecarios. En esencia: adiós autocertificación y préstamos al 125%, hola múltiplos de ingresos más bajos y balances bancarios abultados.
El resultado de estos cambios fue que menos personas podían calificar para pedir prestado para comprar una casa, por lo que los precios promedio de la vivienda en el Reino Unido cayeron de más de £ 188,000 en julio de 2007 a alrededor de £ 157,000 en enero de 2009. El daño fue tan profundo que solo se recuperaron parcialmente. algunas de estas pérdidas alcanzaron las 167.000 libras esterlinas en enero de 2013.
Nuevas restricciones
Por supuesto, los precios han vuelto a subir más recientemente. Esto se debe en parte a que los bancos comenzaron a relajarse lentamente, aunque con menos flexibilidad y más regulación que antes de la crisis financiera mundial. Esta reducción de la flexibilidad redujo la elección de productos, pero las bajas tasas de interés y los bajos pagos mensuales han animado a las personas a endeudarse más ya los bancos a otorgar más hipotecas.
La disponibilidad de préstamos alimenta los precios de la vivienda por lo que el ciclo comienza de nuevo, aunque esta vez dentro de un mercado más regulado. Pero el resultado ha sido prácticamente el mismo: los precios medios de la vivienda han subido apenas por debajo de las 300 000 libras esterlinas y el valor total de los préstamos hipotecarios brutos en el Reino Unido ha aumentado de 148 000 millones de libras esterlinas en 2009 a 316 000 millones de libras esterlinas en 2021.
Pero cuando la nueva información llegó a los mercados, comenzando con la invasión rusa de Ucrania a principios de este año, todo cambió y la confianza se derrumbó. Las restricciones resultantes del lado de la oferta y el aumento de los precios del combustible han avivado la inflación. Y la respuesta muy predecible del Banco de Inglaterra ha sido aumentar las tasas de interés.
¿Por qué? Porque se supone que el aumento de las tasas de interés detiene el gasto de las personas y las alienta a ahorrar, eliminando el calor de la economía. Sin embargo, este aumento en las tasas de interés y, por lo tanto, en los pagos mensuales de la hipoteca, está ocurriendo en un momento en que los ingresos disponibles de las personas ya se están reduciendo drásticamente por el aumento de los precios de los combustibles.
Perspectivas del mercado hipotecario
Entonces, ¿qué pasa con los mercados hipotecarios en el futuro? La situación económica actual, aunque completamente diferente a la de la crisis financiera de 2008, se debe al mismo factor: la confianza. El entorno político y económico (las políticas de la administración Truss, el Brexit, la guerra en Ucrania, el aumento de los costes del combustible y la inflación) ha hecho trizas la confianza de los inversores y ha aumentado el riesgo para los bancos.
En este entorno, los bancos seguirán protegiéndose restringiendo las gamas de productos al tiempo que aumentan las tasas hipotecarias, el tamaño de los depósitos (o la relación préstamo-valor) y las tarifas administrativas que cobran. Las aprobaciones de préstamos ya están cayendo y las hipotecas baratas han desaparecido rápidamente.
La demanda de préstamos hipotecarios también seguirá cayendo, ya que los posibles prestatarios se enfrentan a una gama de productos reducida, así como al aumento de los costos de los préstamos y los pagos mensuales. Pocas personas toman decisiones financieras importantes cuando la incertidumbre es tan alta y la confianza en el gobierno es tan baja.
Con optimismo, la situación actual hará que los precios de la vivienda en el Reino Unido se estabilicen, pero dada la continua incertidumbre que surge de la política gubernamental, es realista esperar caídas en ciertas áreas a medida que continúa la volatilidad del mercado financiero.
